重要事項説明書（35条書面）の書き方と基礎知識
重要事項説明書（35条書面、いわゆる重説）は、宅地建物取引業者（宅建業者）が、売買・交換・貸借の契約が成立するまでに、物件を取得し、または借りようとする人に対して、物件と取引条件の重要な事項を書面で説明するためのものです。ここでは宅地建物取引業法35条と施行令・施行規則をe-Gov法令検索で、IT重説と電子書面の扱いを国土交通省の公表資料で確認し、説明のタイミング、宅地建物取引士（宅建士）の役割、主な説明事項、売買と賃貸の違いを整理します。上のツールは売買・交換の主要項目を入力して下書きを作り、A4でプレビュー・印刷できます。
重要事項説明書（35条書面）とは
宅建業者は、売買・交換・貸借の相手方、代理を依頼した者、または媒介する取引の各当事者に対して、その者が取得し、または借りようとしている宅地・建物について、契約が成立するまでの間に、宅建士をして、少なくとも35条1項各号の事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません（宅建業法35条1項）。「少なくとも」とあるとおり、法定事項は最低限の範囲です。宅建業法47条1号は、相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じています。このほか、営業保証金を供託した供託所や加入している保証協会などに関する事項も、宅建業者でない相手方に対して契約成立までに説明するよう定められています（35条の2）。
説明のタイミングと宅建士の役割
- いつまでに：契約が成立するまでの間に説明します（35条1項）。相手方が内容を理解して判断できるよう、日程には余裕をもたせましょう。
- 誰が：宅建業者が宅建士に説明させます。宅建士でない従業者が説明することはできません。
- 宅建士証の提示：宅建士は、説明をするときに相手方へ宅建士証を提示しなければなりません（35条4項）。
- 記名：交付する書面には宅建士が記名します（35条5項）。宅建士の押印は、令和4年5月18日施行の改正で不要になりました。
- 相手方が宅建業者の場合：書面の交付で足り、宅建士による説明は不要です。ただし書面への宅建士の記名は必要です（35条6項・7項）。
主な説明事項（35条1項の各号）
- 1号 登記された権利：権利の種類・内容と、登記名義人または表題部に記録された所有者
- 2号 法令上の制限：都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限の概要（契約の種類に応じて政令で定めるもの）
- 3号 私道に関する負担：建物の貸借以外の契約で説明
- 4号 インフラ：飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況（未整備の場合は整備の見通しと特別の負担）
- 5号 未完成物件：工事完了時の形状・構造など
- 6号 区分所有建物：敷地に関する権利、共用部分に関する規約、管理費・修繕積立金など一棟の建物と敷地の管理・使用に関する事項
- 6号の2 既存建物：建物状況調査の実施の有無と結果の概要、設計図書・点検記録など建築・維持保全に関する書類の保存状況
- 7〜9号 金銭・解除・違約金：代金等以外に授受される金銭の額と目的、契約の解除、損害賠償額の予定・違約金
- 10・11号 保全措置：手付金等の保全措置の概要、支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうかとその概要
- 12号 ローンのあっせん：あっせんの内容と、ローンが成立しないときの措置
- 13号 契約不適合責任の履行措置：保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうかとその概要
- 14号 省令で定める事項：造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内かどうか、水害ハザードマップにおける所在地、石綿使用の有無の調査結果の記録、耐震診断の内容（昭和56年6月1日より前に新築工事に着手した建物）、住宅性能評価を受けた新築住宅である旨など（施行規則16条の4の3）
水害ハザードマップにおける所在地の説明は、令和2年8月28日施行の施行規則改正で追加されました（国土交通省）。本ツールの入力欄（①〜⑬）は売買・交換の主要事項を中心に構成しています。6号の2（既存建物の建物状況調査等）、11号（支払金・預り金の保全措置）、14号の省令事項などは「⑬ その他の事項」欄に記載するか、正式な様式で補ってください。
売買と賃貸で説明事項はどう違うか
35条は「契約内容の別」（宅地か建物か、売買・交換か貸借か）に応じて説明事項を分けています。主な違いは次のとおりです。
- 私道に関する負担（3号）は、建物の貸借では説明事項に含まれません。
- 法令上の制限（2号）は、建物の貸借では対象となる法令がごく一部に限られます（施行令3条3項）。
- 区分所有建物（6号）は、建物の貸借では専有部分の用途その他の利用制限に関する規約と、管理の委託先に限られます（施行規則16条の2）。
- 建物の貸借に特有の事項（14号）：台所・浴室・便所などの設備の整備状況、契約期間と更新、定期建物賃貸借などである旨、用途その他の利用制限、敷金など契約終了時に精算する金銭の精算、管理の委託先など（施行規則16条の4の3）。
- 手付金等の保全措置（10号）は宅建業者が自ら売主となる売買に関するもの、ローンのあっせん（12号）は代金・交換差金に関するもので、いずれも売買・交換で問題になります。
本ツールの下書き様式は「売買・交換」用です。賃貸の重要事項説明には、賃貸用の項目を備えた様式を使用してください。
IT重説と電子書面による交付
テレビ会議などのITを活用した重要事項説明（IT重説）は、賃貸取引で平成29年10月1日から、売買取引で令和3年3月30日から本格運用されています（国土交通省の実施マニュアル）。国土交通省の解釈運用通知は、映像を視認でき、音声を聞き取ることができ、双方向でやりとりできる環境で実施することを求めています。実施マニュアルでは、事前に送付した重要事項説明書が相手方の手元にあることと映像・音声の状態を開始前に確認すること、宅建士証をカメラにかざして相手方が視認できたことを確認することが、遵守事項として示されています。
書面を電子データで提供すること（書面の電子化）は、令和4年5月18日から可能になりました。相手方の承諾を得て、宅建士に電磁的方法で提供させることができ（35条8項）、承諾は、あらかじめ提供方法の種類と内容を示したうえで書面等で得る必要があります（施行令3条の3）。提供方法は、相手方が出力して書面を作成できること、改変されていないかを確認できる措置を講じていること、交付に係る宅建士が明示されることなどの基準を満たす必要があります（施行規則16条の4の8）。国土交通省のハンディガイドでは、電子書面の重要事項説明書は重要事項説明の前に提供する必要があると案内されています。
このツールは「下書き支援」です
35条書面は、物件と取引条件を調べた結果をもとに、宅建士が記名して交付・説明するものです。本ツールは、登記記録・法令上の制限・私道負担・インフラ・解除・ローン・契約不適合責任の措置などの主要項目を入力欄に沿って整理し、対象物件・取引条件の各項目で未入力のものをプレビューに「（未入力）」と表示する下書き支援であり、35条書面そのものではありません。国土交通省が公表している重要事項説明の様式例（「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」掲載の別添3）や自社の正式な様式と照合し、登記事項証明書・役所調査・現地確認の結果をもとに、宅建士が内容を確認・補完してから記名してください。
よくある質問
- 重要事項説明はいつまでに行う必要がありますか？
- 売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に行う必要があります（宅地建物取引業法35条1項）。相手方が内容を理解して判断できるよう、契約日までの日程に余裕をもって書面を渡し、説明するようにしましょう。
- 宅建士でない社員が重要事項説明をしてもよいですか？
- いいえ。35条1項は宅建業者が宅地建物取引士に説明させることを定めており、説明の際の宅建士証の提示（同条4項）と、書面への宅建士の記名（同条5項）が必要です。
- 買主が宅建業者の場合も説明は必要ですか？
- 相手方が宅建業者の場合は、35条6項により書面の交付で足り、宅建士による説明は不要です。ただし、交付する書面には宅建士の記名が必要です（同条7項）。
- オンライン（IT重説）や電子データでの交付はできますか？
- できます。IT重説は賃貸取引で平成29年10月1日、売買取引で令和3年3月30日から本格運用されています。書面の電子データでの提供は令和4年5月18日から可能になり、相手方の承諾を得て行います（35条8項）。具体的な要件は国土交通省の実施マニュアルでご確認ください。
- このツールで作った書面をそのまま重要事項説明書として使えますか？
- 本ツールは下書き支援です。入力欄は売買・交換の主要項目が中心のため、既存建物の建物状況調査や水害ハザードマップなどの事項は「その他の事項」欄に追記するか正式な様式で補い、宅建士が内容を確認して記名してください。
※ 本ページの解説と本ツールが作成する下書きは、宅地建物取引業法35条等を参考にした一般的な参考情報であり、法的助言ではありません。重要事項説明書（35条書面）は、宅地建物取引士が記名し、交付・説明する必要があります。条文は2026年10月時点でe-Gov法令検索に掲載されている現行法令、IT重説・電子書面は国土交通省の公表資料をもとにしています。最新の法令・様式をご確認のうえ、個別の取引は宅地建物取引士・弁護士等の専門家にご確認ください。