建ぺい率・容積率 計算機

建ぺい率・容積率の計算方法と基礎知識

建ぺい率と容積率は、その土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを決める基本の数値です。ここでは計算式と計算例、用途地域ごとに定められる数値、角地・防火地域による建ぺい率の緩和、前面道路の幅員による容積率の制限を、建築基準法の条文に沿って整理します。

建ぺい率・容積率とは

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です（建築基準法第53条。条文では「建蔽率」と表記）。建築面積は、建物を真上から見たときの外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積で、軒やひさしが中心線から1m以上突き出ている場合は、その先端から1m後退した線までを含めます（建築基準法施行令第2条第1項第2号）。容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です（同法第52条）。建ぺい率は「建物が敷地のどれだけを覆えるか」、容積率は「各階を合わせてどれだけの床面積を確保できるか」を決める数値と考えると分かりやすいでしょう。

計算式と計算例（建ぺい率60%・容積率200%の場合）

• 建築面積の上限 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率
• 延べ面積の上限 ＝ 敷地面積 × 容積率

たとえば敷地100㎡、建ぺい率60%、容積率200%の土地なら、建築面積は60㎡（約18.15坪）まで、延べ面積は200㎡（約60.50坪）までが目安です。各階60㎡の総2階建てなら延べ120㎡で、容積率にはまだ余裕があります。ただし実際には、低層住居専用地域などの高さの限度（第55条）、道路斜線・隣地斜線などの高さの制限（第56条）、日影規制（第56条の2）も同時にかかるため、容積率の上限まで使えるとは限りません。

用途地域ごとに都市計画で定められる数値

建ぺい率と容積率の上限は、土地ごとに自由に決まるものではありません。都市計画法第8条で定める13種類の用途地域ごとに、建築基準法が示す選択肢の中から都市計画で定められます。選択肢は次のとおりです（建築基準法第53条第1項・第52条第1項）。

対象地の数値は、自治体が公開している都市計画図（用途地域図）や、役所の都市計画・建築指導の担当窓口で確認しましょう。敷地が2つ以上の地域にまたがる場合は、各部分の面積の割合で按分した数値（加重平均）が上限になります（第53条第2項・第52条第7項）。

建ぺい率の緩和（角地・防火地域など）

• 角地：街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものは＋10%（第53条第3項第2号）。道路の角に接していれば自動的に緩和されるわけではなく、自治体ごとの指定基準を満たす必要があります。
• 防火地域内の耐火建築物等：＋10%（同項第1号。建ぺい率の上限が80%の地域を除く）。耐火建築物等には、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能をもつ建築物も含まれます。
• 準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等：＋10%（同項第1号）。
• 両方に該当：角地の緩和と防火・準防火地域の緩和の両方に該当すれば＋20%（同項）。
• 制限なし：建ぺい率の上限が80%の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等には建ぺい率の制限が適用されません（第53条第6項第1号）。

たとえば建ぺい率60%の地域で、特定行政庁が指定する角地にあり、準防火地域で準耐火建築物等を建てる場合は、60%＋10%＋10%＝80%として計算します。敷地100㎡なら建築面積80㎡（約24.20坪）までが目安です。上の計算機は緩和を自動で反映しないため、緩和後の率を入力してください。

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路（2本以上ある場合は最も広いもの）の幅員が12m未満のときは、「幅員のメートルの数値 × 乗数」と、都市計画で定められた容積率（指定容積率）のうち小さいほうが上限になります（第52条第2項）。乗数は次のとおりです。

• 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域：0.4
• 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域：0.4（特定行政庁が指定する区域では0.6。高層住居誘導地区内の一定の住宅を除く）
• 上記以外（近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用地域など）：0.6（特定行政庁が指定する区域では0.4または0.8）

計算例：第一種住居地域で指定容積率200%、前面道路の幅員が4mなら、4×0.4＝1.6（160%）が200%より小さいため、容積率の上限は160%です。敷地100㎡なら延べ面積は160㎡（約48.40坪）までとなるので、計算機の容積率欄には160と入力します。

延べ面積・敷地面積に算入しない部分

• 共同住宅や老人ホーム等の共用の廊下・階段は、容積率の計算上の延べ面積に算入しません（第52条第6項第2号）。
• 住宅等の地階で天井が地盤面から1m以下の部分は、住宅等の床面積の合計の3分の1まで算入しません（同条第3項）。
• 自動車車庫などは、床面積の合計の5分の1を限度に算入しません（施行令第2条第1項第4号・第3項）。
• 第42条第2項の道路などに面する敷地のセットバック部分は、敷地面積に算入しません（施行令第2条第1項第1号）。

セットバックが必要な土地では、その部分を除いた面積を「土地面積」に入力してください。

よくある質問

建ぺい率60%・容積率200%の土地には、何㎡まで建てられますか？

敷地面積が100㎡なら、建築面積は60㎡まで、延べ面積は200㎡までが目安です。ただし前面道路の幅員が12m未満の場合は容積率が下がることがあり、高さの制限や斜線制限、日影規制などによって、実際に建てられる規模はさらに小さくなる場合があります。

角地なら必ず建ぺい率が10%緩和されますか？

いいえ。緩和の対象は、街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものです（建築基準法第53条第3項第2号）。指定の基準は自治体ごとに定められているため、対象になるかは自治体の建築指導担当窓口で確認してください。

前面道路が4mの場合、容積率はどうなりますか？

住居系の用途地域では原則として4×0.4＝160%、商業系・工業系などの地域では原則として4×0.6＝240%となり、これと指定容積率のうち小さいほうが上限です（建築基準法第52条第2項）。特定行政庁が指定する区域では乗数が異なる場合があります。

建ぺい率と容積率はどこで調べられますか？

対象地の用途地域と、都市計画で定められた建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画図（用途地域図）や都市計画担当窓口で確認できます。角地の指定や前面道路の扱い、セットバックの要否は、建築指導担当窓口で確認するのが確実です。

計算結果の延床面積と、実際の建物の床面積の合計が違うのはなぜですか？

この計算機は「敷地面積×容積率」で容積率の計算上の延べ面積の上限を出しています。容積率の計算では、共同住宅の共用廊下・階段や一定の地階・車庫の部分などを延べ面積に算入しないため、それらを含めた実際の床面積の合計は計算結果より大きくなることがあります。

※ 本ページの解説と計算結果は一般的な参考情報（概算）であり、特定の土地に建てられる規模を保証するものではありません。高さの制限・斜線制限・日影規制、地区計画、条例、敷地と道路の関係などにより、実際に建てられる規模は変わります。計画や売買の判断にあたっては、自治体の建築指導担当窓口や建築士に必ずご確認ください。条文は2026年10月時点のe-Gov法令検索の掲載内容に基づいています。