不動産 利回り計算機

不動産の利回りの計算方法と基礎知識

不動産投資の利回りには、満室時の家賃だけで計算する「表面利回り」と、空室・経費・購入時の諸費用まで織り込む「実質利回り」があります。ここでは2つの違いと計算式、具体的な計算例、経費に含める主な項目、空室率の見込み方を整理します。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り（グロス利回りとも呼ばれます）は、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った単純な指標で、物件同士をざっと比べるのに便利です。一方、実質利回り（ネット利回り）は、空室による減収と運営にかかる年間経費を差し引いた収入を、物件価格に購入時の諸費用を加えた投資総額で割るため、実際に残る収益に近い数字になります。

不動産広告で「利回り」を表示する場合は、1年間の予定賃料収入の取得対価に対する割合であること、予定賃料収入が確実に得られることを保証するものではないこと、公租公課その他物件を維持するために必要な費用を控除する前のものであることを明示するルールがあります（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 第9条第46号）。広告の利回りは経費を差し引く前の数字なので、購入を検討するときは実質利回りを自分で計算して比べることが大切です。

計算式

• 表面利回り ＝ 年間家賃収入（満室想定）÷ 物件価格 × 100
• 実質利回り ＝（年間家賃収入 ×（1 − 空室率）− 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）× 100

上の計算機はこの式で計算しています。ほかの資料や業者が示す利回りと比べるときは、分母に購入時の諸費用を含めているか、空室による減収を見込んでいるかなど、計算の前提をそろえてから比べてください。

計算例（物件価格3,000万円の場合）

物件価格3,000万円、満室時の年間家賃収入240万円（月20万円）、年間諸経費30万円、購入時諸経費150万円、空室率5%として計算します（上の計算機の入力例と同じ数値です）。

• 表面利回り：240万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8%
• 空室控除後の家賃収入：240万円 ×（1 − 0.05）＝ 228万円
• 経費控除後の収入：228万円 − 30万円 ＝ 198万円
• 実質利回り：198万円 ÷（3,000万円 ＋ 150万円）× 100 ≒ 6.29%

表面利回りが8%の物件でも、空室と経費、購入時の諸費用を見込むと、実質利回りは6%台前半になります。

式を逆に使えば、目標の利回りから物件価格の目安も出せます。表面利回りなら「物件価格 ＝ 年間家賃収入 ÷ 利回り」で、年間家賃240万円で表面10%を目標にするなら2,400万円、8%なら3,000万円です。価格交渉の前に、自分が納得できる価格の上限を確かめておくのに役立ちます。

経費・諸費用に含める主な項目

年間諸経費（毎年かかる費用）の主なものは次のとおりです。

• 管理会社に支払う管理委託料
• 区分所有マンションの管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険などの損害保険料
• 修繕費、退去時の原状回復費、設備の交換費用
• 入居者募集の広告料、一棟物件の共用部の電気代・清掃費など

購入時諸経費には、仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）、不動産取得税、売買契約書の印紙税などがあります。

なお、所得税の不動産所得の計算では、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが主な必要経費として挙げられています（国税庁 タックスアンサー No.1370）。減価償却費は現金の支出を伴わない費用なので、手元に残るお金を見たいときは利回りの経費とは分けて考えるとよいでしょう。ローンの返済額や所得税・住民税も、この計算機の実質利回りには含めていません。

空室率の考え方

空室率は、1年間のうち家賃が入らない分をどれだけ見込むかを割合で表したものです。1室の物件で退去後に1か月空室が続くと見込むなら1 ÷ 12 ≒ 8.3%、10室のアパートで年間の空室が延べ12か月分なら12 ÷ 120 ＝ 10%です。現在満室でも、退去が出ればその後の募集期間は収入が途絶えます。周辺の募集状況や築年数、間取りを踏まえ、複数の空室率で試算しておくと見込み違いを減らせます。将来の家賃の下落も見込むなら、年間家賃収入を少し下げた条件でも計算してみてください。

利回りを見るときの注意点

• 満室想定の家賃：現在の賃料と入居状況の一覧（レントロール）で、想定家賃が実際の契約賃料と合っているかを確認しましょう。
• 修繕の見込み：将来の修繕費は築年数や設備の状態で変わります。修繕履歴や、区分所有マンションなら長期修繕計画と修繕積立金の状況も確認しましょう。
• 経費の漏れ：管理費・税金・保険料のほか、退去ごとの原状回復費や募集の広告料を入れ忘れると、実質利回りが高く出すぎます。

利回りは1年分の収益性の目安です。ローン返済後の手残り（キャッシュフロー）、将来の修繕費、売却時の価格は別に確認しましょう。

よくある質問

表面利回りと実質利回りはどちらを重視すればよいですか？

物件同士をざっと比べるには表面利回りが手軽ですが、収益性を確かめるには、空室・経費・購入時の諸費用を織り込んだ実質利回りで確認するのが確実です。両方を計算し、差が大きい物件は経費や空室の前提を詳しく確認しましょう。

不動産広告に書かれている「利回り」は表面利回りですか？

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則では、広告の「利回り」は1年間の予定賃料収入の取得対価に対する割合という意味で用い、公租公課その他物件を維持するために必要な費用の控除前のものである旨などを明示することとされています。経費を差し引く前の数字なので、実質利回りは別に計算する必要があります。

実質利回りの経費には何を入れればよいですか？

管理委託料、区分所有マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、損害保険料、修繕費や原状回復費など、毎年の運営にかかる費用を入れます。仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの購入時の費用は「購入時諸経費」の欄に入れます。

空室率は何%で計算すればよいですか？

一律の正解はなく、地域や築年数、間取りによって変わります。退去後に何か月空室が続くかを想定し、1室で年1か月なら約8.3%のように期間から割合を出すと考えやすくなります。複数の空室率で試算しておくと安心です。

利回りが何%以上なら買ってよいですか？

この計算機は特定の水準を推奨するものではありません。必要な利回りは、借入の条件や自己資金、物件の所在地・築年数、将来の修繕や売却の見込みによって変わります。投資判断はご自身の責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。

※ 本ページの解説と計算結果は一般的な参考情報（概算）であり、特定の物件の購入・売却をすすめる投資助言ではありません。ローン返済、税金、減価償却、将来の家賃下落・修繕費・売却価格は考慮していません。投資判断はご自身の責任で行い、必要に応じて税理士や金融機関などの専門家にご相談ください。