不動産売買契約書は、土地・建物の売主と買主が、売買の対象、代金と支払方法、引渡し、解除などについて合意した内容を書面にしたものです。宅地建物取引業者（宅建業者）が売主・代理・媒介として関わる売買では、宅地建物取引業法37条に基づく書面（37条書面）の交付も必要になります。ここでは37条の記載事項と、手付・ローン特約・契約不適合責任・公簿売買と実測売買・固定資産税等の精算といった条項の書き方を、e-Gov法令検索で確認した条文に沿って整理します。上のツールは入力内容をすぐプレビューに反映し、A4でそのまま印刷・PDF保存できます。
民法上、売買契約は当事者の合意によって成立し、法令に特別の定めがある場合を除いて、書面の作成は契約成立の要件ではありません（民法522条2項・555条）。それでも不動産は金額が大きく、権利関係・面積・引渡し時期・設備の状態など確認すべき事項が多いため、合意した内容を契約書として残しておくことが、後日の認識の食い違いを防ぐうえで重要です。本ツールのひな形は、売買の目的物と代金、手付金、売買対象面積、所有権の移転時期、引渡し、所有権移転登記、抵当権等の抹消、公租公課等の精算、契約不適合責任、融資利用の特約、手付解除、危険負担、契約違反による解除・違約金、反社会的勢力の排除など、全23か条で構成しています。
宅建業者は、売買について、自ら当事者として契約したときは相手方に、当事者を代理して契約したときは相手方と代理を依頼した者に、媒介によって契約が成立したときは各当事者に、遅滞なく37条1項の事項を記載した書面を交付しなければなりません（宅建業法37条1項）。この書面には宅地建物取引士（宅建士）が記名する必要があります（同条3項）。宅建士の押印は、令和4年5月18日施行の改正で不要になりました。なお、35条の重要事項説明と異なり、37条には宅建士による説明の義務は定められていません。
37条の記載事項を備えた売買契約書に宅建士が記名し、売買契約書と37条書面を兼ねて交付する方法もあります（国土交通省の実施マニュアルでも、兼ねて交付する場合に触れています）。相手方の承諾を得れば、書面に代えて電磁的方法で提供することもできます（同条4項）。宅建業者同士の取引でも37条は適用されます（78条2項で業者間取引に適用されないのは、33条の2と37条の2から43条までです）。本ツールでは出力オプションの「媒介業者・宅地建物取引士の署名欄を付ける」をオンにすると、免許証番号・商号・所在地と、宅建士の登録番号・氏名などの欄が書面に加わります。
売買で37条書面に記載する事項は次のとおりです。1〜5号（既存建物では2号の2も）は必ず記載し、6〜12号は契約に定めがある場合に記載します。
手付と手付解除：買主が手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できます（民法557条1項）。どの行為が「履行の着手」に当たるかは条文に列挙されていないため、手付解除ができる期限を日付で定めておくと、当事者双方に分かりやすくなります。ただし売主が宅建業者の場合は、代金の10分の2を超える手付を受け取ることができず（宅建業法39条1項）、手付はその性質にかかわらず解約手付として扱われ（同条2項）、これに反する買主に不利な特約は無効です（同条3項）。期限を設ける特約が買主の解除権を狭める内容になっていないか、宅建士に確認してください。また宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の10分の2を超えてはならず、超える部分は無効です（38条）。38条から41条の2までの制限は、宅建業者同士の取引には適用されません（78条2項）。
ローン特約（融資利用の特約）：買主が住宅ローンなどの融資を利用する場合は、金融機関名、借入予定額、融資の承認を得る期日、承認が得られないときに契約を解除できること、その場合に受領済みの手付金等を返還することを具体的に書きます。宅建業者がローンのあっせんをする定めがある場合は、ローンが成立しないときの措置が37条書面の記載事項です（37条1項9号）。本ツールでは「融資利用（ローン特約）」欄に金融機関・金額・承認取得期日を入力すると、第15条（融資利用の特約）に反映されます。
引き渡された物件が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は売主に対し、修補などの履行の追完（民法562条）、代金の減額（563条）、損害賠償の請求や契約の解除（564条）を求めることができます。種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、これらの権利を行使できなくなります（566条。売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合を除きます）。
責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れません（572条）。売主が宅建業者の場合は、民法566条の通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、同条の規定より買主に不利な特約をしてはならず、これに反する特約は無効です（宅建業法40条）。責任の対象や期間を特約で定めるときは、物件状況確認書（告知書）や付帯設備表で引渡し時の状態を書面に残し、特約事項欄に具体的に記載しましょう。既存建物については、建物状況調査の実施の有無と既存住宅売買瑕疵保険の付保の有無も本ツールで選択できます。
公簿売買と実測売買：土地の登記記録上の面積（地積）と実際に測量した面積が異なるときは、地積更正の登記で登記記録の地積を実測面積に修正します（法務省の説明）。売買では、登記記録の面積を基準に代金を確定し、実測との差があっても精算しない「公簿売買」と、引渡しまでに測量を行い、登記面積との差をあらかじめ決めた1平方メートルあたりの単価で精算する「実測売買（実測精算）」があります。どちらにするかは当事者の合意で決めます。実測精算とする場合は、測量を誰の負担でいつまでに行うか、精算単価、精算の時期を明記します。本ツールは出力オプションで公簿売買と実測精算を切り替えられ、実測精算を選ぶと単価の入力欄が表示されます。
固定資産税・都市計画税の精算：固定資産税は、賦課期日である1月1日に登記簿などに所有者として登記・登録されている者に課税され（地方税法343条・359条）、都市計画税の賦課期日も1月1日です（702条の6）。年の途中で売買しても、その年度の税は1月1日時点の所有者に課されるため、売主と買主の間で負担を調整する場合は、契約で精算方法を定めます。37条1項12号が「定めがあるとき」に記載する事項としているとおり、精算の有無と方法は当事者の合意事項です。起算日を1月1日とするか4月1日とするか、日割りの基準日、管理費・修繕積立金など他の費用の扱いを明記しましょう。本ツールのひな形は、引渡日の前日までを売主、引渡日以降を買主の負担として日割りで精算する条項です。異なる取り決めをする場合は特約事項欄に記載してください。
宅建業法の35条（重要事項説明）と37条（書面の交付）は宅建業者に課された義務なので、宅建業者が売主・代理・媒介のいずれとしても関わらない個人間の売買には直接適用されません。その分、重要事項説明が行われないため、登記記録（権利関係・抵当権の有無）、都市計画や建築に関する制限、境界、上下水道・ガスの状況、建物の不具合などを当事者自身で確認し、合意した内容を特約事項に書き込むことが大切です。不動産の売買契約書は印紙税の課税文書（第1号文書）で、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成され、契約金額が10万円を超えるものは軽減税率の対象です（国税庁）。所有権移転登記の手続や税金を含め、最終的な内容は弁護士・司法書士・税理士などの専門家に確認してください。
※ 本ページの解説と本ツールが作成する書面は、宅地建物取引業法37条の記載事項等を参考にした一般的な参考情報・参考様式であり、法的助言ではありません。条文は2026年10月時点でe-Gov法令検索に掲載されている現行法令をもとにしています。法令は改正されることがあるため最新の法令をご確認のうえ、個別の契約内容は弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご確認ください。宅建業者が交付する37条書面として使う場合は、宅建士が内容を確認して記名してください。