敷金精算書・原状回復費用明細

敷金精算・原状回復費用明細の基礎知識

賃貸物件の退去時には、預かっていた敷金から原状回復費用や未払賃料などを差し引き、残額を返還する「敷金精算書」を作成します。ここでは敷金精算書 書き方の基本、原状回復 費用 明細に記載すべき項目、負担区分の一般的な考え方を実務の観点で整理します。上のツールは各項目の負担区分を手動で選びながら、敷金の返還額（または追加請求額）を自動計算し、そのままPDFで発行できます（入力データは送信されません）。

敷金精算書に記載する項目

敷金精算書に決まった様式はありませんが、貸主・借主の双方が精算内容を確認できるよう、金額の内訳を明確にすることが大切です。一般には次の項目を記載します。

• 契約時敷金（預り金額）：契約時に預かった敷金・保証金の額。精算の基準になります。
• 原状回復費用の内訳：クロス（壁紙）張替・ハウスクリーニング・設備補修など、項目ごとの数量・単位・単価・金額。
• 貸主負担・借主負担の区分：各項目について、どちらがどの範囲を負担するかの区分。
• 経過年数による減価（任意）：内装・設備の耐用年数と経過年数に応じた残存価値の考え方を反映する場合。
• その他控除：未払賃料・日割り精算・鍵交換費用など、敷金から差し引くその他の金額。
• 返還額（または追加請求額）：敷金から各負担額・控除を差し引いた最終的な精算結果。
• 返還振込先・精算日・退去日・当事者名：返還手続きに必要な情報。

原状回復の負担区分の一般的な考え方

原状回復とは、借主が住んでいた期間に生じた損耗のうち、故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方によって生じたものを元に戻すことを指すと一般に理解されています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、日常生活で自然に生じる通常損耗や経年変化は、原則として貸主（賃貸人）の負担と整理する考え方が示されています。家具の設置による床のへこみや、日照による壁紙の変色などがその例として挙げられることがあります。

一方で、たばこのヤニ汚れや、清掃を怠ったことによるカビ・水垢、落書きなど、借主の使い方に起因すると考えられる損耗については、借主負担と整理される場合があります。ただし、どの費用を誰がどの割合で負担するかは、賃貸借契約の条項・特約や当事者の合意が優先し（民法621条の考え方）、事案ごとに判断が分かれます。本ツールは負担区分を自動判定せず、利用者が選択した区分にもとづいて金額を集計するのみで、「請求できる／できない」の法的判断を行うものではありません。

経過年数（耐用年数）による減価

クロスや床材などは時間の経過とともに価値が減少するため、借主に負担を求める場合でも全額ではなく、経過年数に応じて減価した残存価値分にとどめる、という考え方がガイドラインで紹介されています。耐用年数の目安（クロスや一部設備で6年程度など）はあくまで一般的な参考であり、具体的な年数・割合は対象部材や契約内容によって変わるため、最新のガイドラインで要確認です。上のツールでは、耐用年数と経過年数を入力すると残存率を掛けた概算を表示しますが、確定的な請求額を保証するものではありません。

よくある質問

敷金精算書は必ず作成しなければなりませんか？

法律上の決まった様式はありませんが、返還額や原状回復費用の内訳を書面で明示しておくと、貸主・借主双方の認識のずれによるトラブルを防ぎやすくなります。金額の根拠を残す意味でも作成をおすすめします。

通常損耗の費用は借主が負担するのですか？

国土交通省ガイドラインでは、通常損耗や経年変化は原則として貸主負担と整理する考え方が示されています。ただし契約の特約や個別の事情により判断が異なる場合があるため、最終的な負担区分は契約内容とガイドラインをご確認のうえ、当事者間でご協議ください。

耐用年数や残存率はどの数値を使えばよいですか？

本ツールの参考表や「6年」などの目安は一般的な情報です。実際に用いる年数や割合は、対象となる部材・設備や契約内容によって変わるため、最新のガイドラインや専門家の助言でご確認ください。

入力した内容はどこかに送信されますか？

いいえ。このツールはすべてブラウザ内で処理され、敷金額・氏名・明細などのデータが外部に送信されることはありません（通信ゼロ）。

※ 本ページおよびツールの内容は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考とした一般的な参考情報であり、法的助言ではありません。負担区分・負担割合・耐用年数・金額の妥当性は、賃貸借契約の条項と最新のガイドラインをご確認のうえ、必要に応じて弁護士等の専門家にご相談ください。本ツールは負担の可否を判定するものではありません。